由中國社會(huì)科(kē)學(xué)院财經戰略研究院、新(xīn)華社《經濟參考報(bào)》共同主辦，中國社會(huì)科(kē)學(xué)院城市(shì)與競争力研究中心、鳳凰财經研究院協辦的(de)《中國住房(fáng)發展報(bào)告（2018-2019）》發布暨住房(fáng)制度改革研讨會(huì)11日在(zài)京舉行(xíng)。《報(bào)告》課題組成員發布了多份專題報(bào)告。

《世界經濟與住房(fáng)發展報(bào)告》認為(wèi)，2017-2018年全球住房(fáng)市(shì)場價格增速相對較高(gāo)。長(cháng)期來看，全球住房(fáng)市(shì)場已經進入十年來最繁榮的(de)時期。但(dàn)是，與全球經濟的(de)隐憂相對應，全球住房(fáng)市(shì)場仍存在(zài)地(dì)域上的(de)不(bù)均衡，如北(běi)歐、南歐、東歐、南美的(de)住房(fáng)市(shì)場持續低迷。美國的(de)住房(fáng)市(shì)場價格增速持續上升。

2018-2019年，在(zài)主要經濟體較好(hǎo)(hǎo)經濟前景的(de)推動下，預測全球房(fáng)地(dì)産市(shì)場在(zài)繼續保持繁榮的(de)趨勢，甚至在(zài)下一波住房(fáng)市(shì)場周期時具有更高(gāo)的(de)房(fáng)價增速。但(dàn)是，全球住房(fáng)市(shì)場的(de)不(bù)平衡也将加劇。發達經濟體将呈現“好(hǎo)(hǎo)者更好(hǎo)(hǎo)、差者更差”的(de)馬太效應。新(xīn)興經濟體的(de)住房(fáng)市(shì)場整體上會(huì)發展較弱，但(dàn)是“海上絲綢之路(lù)”沿線國家的(de)住房(fáng)市(shì)場可能會(huì)出現持續的(de)繁榮。

《中國住房(fáng)需求報(bào)告》指出，今年以來，在(zài)宏觀經濟形勢面臨內(nèi)外部雙重壓力、金融财政政策定向“寬松”的(de)同時，2018年7月底中央政治局會(huì)議(yì)繼續強調“下決心解決好(hǎo)(hǎo)房(fáng)地(dì)産市(shì)場問題”、“堅決遏制房(fáng)價上漲”，釋放了進一步穩定市(shì)場預期的(de)堅定信号，住房(fáng)自住屬性得到進一步強化(huà)(huà)，市(shì)場供需兩端逐步回歸理(lǐ)性。

綜合房(fáng)地(dì)産市(shì)場周期、前期需求釋放以及政策調控的(de)多重影響，預計(jì)明年市(shì)場仍将保持總體回調、平穩釋放的(de)總體走勢，出現持續震蕩、大幅下跌的(de)概率較小。但(dàn)局部地(dì)區(qū)和租賃市(shì)場仍存在(zài)供需矛盾緊張、市(shì)場預期向好(hǎo)(hǎo)的(de)上行(xíng)壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的(de)釋放空間。

《中國住房(fáng)金融報(bào)告》認為(wèi)，從房(fáng)企融資(zī)在(zài)非金融業融資(zī)中的(de)權重走勢看，房(fáng)企相對加杠杆特點明顯。截至2018年三季度末，房(fáng)企融資(zī)總額在(zài)非金融業融資(zī)總額中的(de)權重較上年同期不(bù)降反升近(jìn)2個(gè)百分點。增額權重上升幅度更為(wèi)明顯，房(fáng)企融資(zī)增額在(zài)非金融業融資(zī)增額中的(de)權重升幅超過7個(gè)百分點。這(zhè)說(shuō)明，相對于非房(fáng)企融資(zī)，房(fáng)企融資(zī)杠杆不(bù)降反升。這(zhè)樣一種走勢與房(fáng)企融資(zī)調控和監管的(de)政策指向是背離(lí)的(de)。自2016年9.30新(xīn)政始，房(fáng)地(dì)産相關融資(zī)調控和監管政策發條持續趨緊，但(dàn)是，前述指标卻是不(bù)降反升，意味著(zhe)此前房(fáng)企降降杠杆政策在(zài)本報(bào)告期內(nèi)并沒有取得預期效果。

《中國住房(fáng)城市(shì)政府調控報(bào)告》指出，2017年第四季度以來，各地(dì)地(dì)方政府堅持中央政府提出的(de)“房(fáng)子(zi)是用(yòng)來住的(de)，不(bù)是用(yòng)來炒的(de)”和“下決心解決好(hǎo)(hǎo)房(fáng)地(dì)産市(shì)場問題，堅決遏制房(fáng)價上漲”的(de)政策基調，調控更加精準、靈活、有效。進入下半年後，随著(zhe)持續三年的(de)調控政策逐漸顯現效應，部分城市(shì)樓市(shì)逐漸顯露疲态，土(tǔ)地(dì)溢價率不(bù)斷下降、土(tǔ)地(dì)流拍(pāi)不(bù)斷增加，部分城市(shì)的(de)庫存又(yòu)進入上升通道(dào)。未來，一線城市(shì)可能微調調控措施，保持調控政策的(de)适度；二線城市(shì)可能最具放松的(de)沖動和條件(jiàn)，幻想激活樓市(shì)的(de)熱度；三四線城市(shì)可能動用(yòng)幹預之手，極力維護樓市(shì)的(de)溫度。

《中國住房(fáng)用(yòng)地(dì)報(bào)告》顯示，2017-2018年土(tǔ)地(dì)市(shì)場供給和需求都比較旺盛，但(dàn)随著(zhe)時間的(de)推移，市(shì)場有降溫的(de)态勢。在(zài)調控措施不(bù)放松、國際環境驅緊、經濟預期下行(xíng)壓力加大的(de)大環境影響下，房(fáng)地(dì)産投資(zī)可能有所下行(xíng)，由此可能引緻土(tǔ)地(dì)市(shì)場的(de)熱度在(zài)下一個(gè)年度裡(lǐ)進一步降低。預計(jì)随著(zhe)棚改貨币化(huà)(huà)安置力度的(de)下降、商品房(fáng)庫存量的(de)回升，在(zài)下一個(gè)年度裡(lǐ)，房(fáng)地(dì)産企業的(de)土(tǔ)地(dì)購置面積、土(tǔ)地(dì)購置費會(huì)可能會(huì)從高(gāo)位回落，呈現出下行(xíng)的(de)态勢；與此同時，全國土(tǔ)地(dì)出讓收入的(de)增速可能會(huì)放緩。如果各地(dì)政府在(zài)供地(dì)節奏上未做(zuò)出适應性調整的(de)話，在(zài)下一個(gè)年度裡(lǐ)，住宅用(yòng)地(dì)市(shì)場可能出現價量齊跌、溢價率不(bù)高(gāo)且流拍(pāi)率較高(gāo)的(de)狀況。另外，随著(zhe)租購并舉、發展住房(fáng)租賃市(shì)場、支持住房(fáng)租賃消費政策的(de)逐步落實，以及利用(yòng)集體建設用(yòng)地(dì)建設租賃住房(fáng)試點方案進入落地(dì)期，加上2018年新(xīn)個(gè)稅法中關于租金可抵個(gè)稅等鼓勵租房(fáng)的(de)政策在(zài)下一步實踐中得到實施，租賃住房(fáng)的(de)供給與需求可能都會(huì)大幅度增加，從而引緻租賃住房(fáng)用(yòng)地(dì)供給與需求的(de)增加，租賃住房(fáng)用(yòng)地(dì)市(shì)場将逐步發育成長(cháng)為(wèi)住房(fáng)用(yòng)地(dì)市(shì)場格局中的(de)一個(gè)不(bù)可忽略的(de)重要組成部分。

《中國住房(fáng)市(shì)場監管報(bào)告》指出，2018年，在(zài)穩定宏觀經濟的(de)大背景和供給側結構性改革的(de)大邏輯下，政府的(de)住房(fáng)市(shì)場監管政策主要從綜合監管角度著(zhe)力穩定住房(fáng)市(shì)場，從土(tǔ)地(dì)市(shì)場監管角度著(zhe)力提高(gāo)土(tǔ)地(dì)利用(yòng)效率，從銷售監管角度著(zhe)力維護市(shì)場秩序，确保各項政策落實效果，從租賃市(shì)場監管角度著(zhe)力建章立制，促進租賃市(shì)場健康發展。

《中國住房(fáng)保障發展報(bào)告》認為(wèi)，我(wǒ)國已經建立多渠道(dào)、多元化(huà)(huà)的(de)住房(fáng)保障制度體系，住房(fáng)保障工作取得了顯著成果。第一，城鎮低收入家庭住房(fáng)困難明顯緩解，住房(fáng)保障範圍也明顯擴大；第二，保障性住房(fáng)和棚戶區(qū)改造項目建設擴大內(nèi)需，促進經濟平穩發展；第三，近(jìn)年，除了公共租賃房(fáng)制度建設，還發展共有産權房(fáng)制度滿足多元化(huà)(huà)需求，還培育發展集體建設用(yòng)地(dì)的(de)租賃住房(fáng)市(shì)場，促進構建租購并舉的(de)住房(fáng)保障制度體系。

解決飽受高(gāo)房(fáng)價、高(gāo)房(fáng)租困擾的(de)中、低收入階層的(de)住房(fáng)問題是義不(bù)容辭的(de)社會(huì)課題。為(wèi)實現“住有所居”目标，應積極建設新(xīn)時代的(de)租售并舉的(de)住房(fáng)保障制度。

《中國住房(fáng)宏觀調控報(bào)告》認為(wèi)，2017-2018年我(wǒ)國住房(fáng)市(shì)場宏觀調控在(zài)繼續堅持“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)原則下，調控政策持續穩定，特别是地(dì)方政府在(zài)調控上從嚴從緊，政策強化(huà)(huà)與擴面并存，整體調控措施超過400多次，創下曆史紀錄。整體來看，持續穩定從嚴的(de)調控政策取得了較好(hǎo)(hǎo)的(de)調控效果，房(fáng)地(dì)産市(shì)場快速上漲的(de)現象得到基本控制。

2018年我(wǒ)國住房(fáng)市(shì)場将會(huì)從過去20年的(de)住房(fáng)高(gāo)速增長(cháng)期轉變到波動式增長(cháng)和區(qū)域性增長(cháng)并存的(de)階段。面對這(zhè)樣的(de)形勢，未來住房(fáng)市(shì)場調控在(zài)堅持“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)原則下，要進一步加強因城施策、分類調控的(de)實效性，各城市(shì)要進一步提高(gāo)精準調控、及時調控的(de)能力。一是堅定不(bù)移推進城鎮化(huà)(huà)。二是圍繞住房(fáng)市(shì)場穩定發展實現調控機制化(huà)(huà)、制度化(huà)(huà)。三是繼續堅持因城施策，差别調控的(de)政策毫不(bù)動搖。四是加快住房(fáng)市(shì)場長(cháng)效調節機制建設。